İhtiyaca dayalı olarak dava açılarak tahliyenin sağlanmasından sonra taşınmazın daha yüksek bedelle kiraya verildiğini öğrenirseniz tazminat hakkınız olduğunu biliyor musunuz?
Türk Borçlar Kanunu madde 355 -Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355 - Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Konut ve çatılı işyerlerinin kira sözleşmelerinin ihtiyaç nedeniyle veya inşa ve imar nedeniyle feshedilerek kiraya konu taşınmazın boşaltılmasının sağlanması halinde, ihtiyaç sahibinin kiralananda oturması veya faaliyetini sürdürmesi gerekir. Bu zorunluluk yukarıda anılan yasa hükmünden doğmaktadır. Buna göre, kiraya veren, ihtiyacı nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Günümüzde değişen ekonomik şartlar veya bir yerin değerlenmesi gibi nedenlerle kiraya verenler, ya eski kiracılarına yüksek bedel artırımı yapamaya çalışmakta ya da haklarını kötüye kullanarak kiralananı başkalarına daha yüksek bedel ile kiralamaktadırlar. Kanun, bu hakkın kötüye kullanımını önlemek amacıyla, taşınmazın, zorunlu neden olmaksızın, ihtiyaç doğrultusunda kullanılmaması ve başkasına kiralanması halinde kiraya veren aleyhine yaptırım öngörmüştür. Bu doğrultuda, kiraya veren 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracıdan başkasına kiraya veremeyecektir. Bu hükme aykırılık halinde kiraya verenin tazminat ödeme zorunluluğu vardır. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi sağlayan taraf, üç yıl dolmadan kiralananı başkasına kiraya verdiği takdirde, son yılda ödenmiş olan bir yıllık kira bedelini tazminat olarak eski kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kanuni cezai şart niteliğinde olan bu tazminat ancak kiralananın ihtiyaca dayalı tahliyesinden sonra ortaya çıkan haklı bir nedenin varlığı halinde söz konusu olmayacaktır.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle kiralananın boşaltılmasından sonra oluşan yeni durum yönünden de aynı konu söz konusu olup, maddenin 2. fıkrasında belirtilmiştir. Buna göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu doğrultuda, yeniden inşa ve imar işleminin tamamlanmasından sonra, kiraya verenin eski kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Eski kiracının 1 ay içinde bu hakkını kullanmaması halinde söz konusu hak düşmüş sayılacaktır.
Örnek Yargıtay kararları:
“Davalı, davacının Mahkeme kararı ile tahliye edilmediğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur. TMK.'nun 355.maddesinde; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir. Yargıtay 6.HD'nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.'nun 355.maddesindeki, "sağlandığında " ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir. Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiş ve hüküm bozulmuştur.” (İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin 6HD.2017/211E., 2017/307K. ve 21.02.2017 tarihli kararı)
“….Davacı kiracı vekili, dava dilekçesinde özetle; Davacı şirketin dava konusu taşınmazda ..... markası adı altında .../01/1996 tarihinden mahkeme kararı ile tahliye edildiği 06/05/2011 tarihine kadar kiracı olarak bulunduğunu, kiralayan davalının daha yüksek kira almak maksadı ile .... ....Sulh ... Mahkemesinin …… esas sayılı dosyası ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtığını, tahliye davasının kabul edilerek kesinleşmesi üzerine davacının …/05/2011 tarihinde cebri icra yoluyla tahliye edildiğini, davacının işletmeyi devam ettirmek için başka taşınmaz bulamadığını, aynı zamanda cebri tahliye işlemi ile itibarının da zedelendiğini, bu nedenle ……adlı işletmenin bağlı olduğu tüzel kişiliği olan davacı şirketin tasfiyesini istemek durumunda kaldıklarını, işletmeye ait tüm demirbaşlar ile yaklaşık alım değeri ….. TL üzerinde olan malzemelerin çürümeye terk edildiğini, yine çalışan işçilerin işten çıkartıldığını ve tazminatlarını ödemek durumunda kaldıklarını, davalının bir yıl kadar mecuru boş bıraktığını ve daha sonra davaya konu mecuru..... Şubesine kiraya verdiğini, hali hazırda dava konusu taşınmazda davalının çocuklarının değil bir banka şubesinin kiracı olarak bulunduğunu belirterek fazlaya ilişkin tüm talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, davalının hukuka aykırı gerekçeler ile ilam almak sureti ile davacı şirketi mecurdan tahliye ettirmesi neticesi BK.nun 355. Maddesine muhalefet etmesi nedeniyle sebep olduğu müspet zararlara ve davacının haklı itibarını yok etmek neticesi yol açtığı zararlara karşılık olmak üzere şimdilik ….. TL tazminatın haksız tahliye tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile bir yıllık kira bedeli toplamı olan …… TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar karar verilmiştir. …….Bu durumda Mahkemece, hüküm altına alınan alacağa avans faizi uygulanması gerekirken gerekçe gösterilmeden yasal faiz uygulanması doğru değilse de bu yüzden hükmün bozularak yeniden yargılama yapılmasında yarar görülmediğinden hüküm fıkrasının ... nolu bendindeki " yasal faiz" ibaresinin çıkartılarak yerine "ticari faizi" ibaresinin eklenerek hükmün 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici ....madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 438.maddesi uyarınca düzeltilmesine ve bu düzeltilmiş şekli ile ONANMASINA, ……11.10.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (Yargıtay 6HD.2016/3402E., 2016/5819K. ve 11.10.2016 tarihli kararı)
Yukarıdaki konu çerçevesinde açacağınız dava ile ilgili olarak MUTLAKA AVUKATA danışmanızı öneririz.
Bu web sitesi ve içindeki bilgiler, Türkiye Barolar Birliği'nin Meslek Kurallarına ve özellikle reklam yasağına uygun şekilde tasarlanmıştır. Set Legal Partners web sitesinin içinde yer alan tüm bilgi ve materyaller sadece bilgilendirme olup, bunların tamamına veya bir kısmına dayanılarak yapılan işlemlere, eylemlere ve bunların sonuçlarına ilişkin hiçbir sorumluluk kabul edilmez. Söz konusu bilgilerin aktarılması ile hiçbir şekilde kullanıcılar ve web tarayıcıları ile Set Legal Partners arasında bir avukat-müvekkil ilişkisi yaratılması amaçlanmamıştır ve bilgilerin bu kişilerce alınması hiçbir şekilde bu yönde bir ilişki oluşturmayacaktır. Müvekkiller veya okuyucular hiçbir şekilde, mevcut duruma ve özelliklerine ilişkin olarak uygun hukuki veya başka herhangi bir profesyonel görüş almadan, Set Legal Partners web sitesinde yer alan herhangi bir hususa dayanarak bir eylemde bulunmamalıdır. Set Legal Partners, bu web sitesi aracılığıyla ulaşılan üçüncü kişilere ait içeriklerden hiçbir şekilde sorumlu değildir.
